Bläddring kommersiell fastighet

Mer om marknadsvärdet

Marknadsvärdet för kommersiella fastigheter grundar sig på den framtida nytta en förvärvare kan ha av en fastighet. Här är det främst hur och vad fastigheten används till, i vilken utsträckning och på vilket sätt en förvärvare kan använda fastighetens ytor som avgör. Marknadsvärdet påverkas också i hög grad av rådande hyreskontrakt, utformning, hyresnivå, vakansgrad, driftskostnadsnivå, finansieringsvillkor m.m.

De underliggande faktorer som styr prisbilden för kommersiella fastigheter är den förväntade driftsnettoutveckling samt direktavkastningskrav. Driftsnettoutvecklingen styrs av hur efterfrågan och utvecklingen på lokaler och bostäder blir i framtiden, d.v.s. hyresutvecklingen. Naturligtvis är även kostnadsutvecklingen för drift, underhåll och fastighetsskatt av stor betydelse.

Ortsprismetoden kompletteras ofta av en avkastningsbedömning som är ett sätt att räkna ut vad objektet genererar för intäkter. Här görs en bedömning av vad som är rimliga intäkter, samtidigt som driftskostnader dras ifrån. Därefter räknas ett driftsnetto fram.

Vi börjar alltid med att besöka och inspektera objektet, därefter analyserar vi fastigheten, skriver rapporten, kalkylerar, jämför annonsering för liknande objekt, tar fram underlaget och drar sedan slutsatser och sätter ett värdeintervall, plus minus 5 procent. Slutligen tar vi fram en utförlig dokumentation i form av ett skriftligt utlåtande tillsammans med redovisande bilder och planbestämmelser.

Värderingsmetod

Bedömning av marknadsvärdet grundar sig alltid på information från den delmarknad som den aktuella fastigheten tillhör. Metoden kallas för ”ortsprismetoden” och innebär att man jämför det aktuella objektet med andra likvärdiga objekt som sålts på samma ort den senaste tiden. Det är viktigt att förstå skillnaden mellan marknadsvärdet och priset vid en försäljning. Skillnaden mellan dessa är att marknadsvärdet är det sannolika värdet och kan mer ses som en prognos, medan priset är det slutgiltiga resultatet.

Vad är en fastighet?

Fastigheter utgörs av mark, byggnader och anläggningar. Med kommersiella fastigheter menas de fysiska fastigheter som används i ett företag som har till mål att producera förvaltningstjänster i form av uthyrning av lokaler och bostäder. Den fysiska fastigheten utgör en produktionsfaktor dvs. ett realkapital. Med hyresfastighet avses i skattelagstiftningen en byggnad som är inrättad till bostad åt minst tre familjer eller till kontor, butik, hotell restaurang eller liknande. I det skattemässiga begreppet ingår även obebyggda tomter avsedda för hyreshus.

Varje värdering börjar med en inspektion

Varje värdering börjar med en genomgång tillsammans med fastighetsägaren eller förvaltaren och en inspektion på plats. Då kartläggs fastighetens övergripande egenskaper, tekniska status och skick. Inspektionen och fastighetsägarens uppgifter ligger sedan till grund för bedömning av fastighetens underhållsstatus och reparationsbehov samt om det finns behov av ombyggnad eller hyresgästanpassningar.

Vid värderingen avgörs även om investeringar och underhållsåtgärder är planerade eller av akut karaktär. Dessa åtgärder behöva kostnadsbestämmas, antingen med schablonberäkning eller genom information från fastighetsägaren. Vid besiktningen bedöms även lokalernas attraktivitet med avseende på användning, lokalslag, utformning, storlek, skick och standard. Andra faktorer som är betydelsefulla för värderingen är läge, närområde, service och kommunikationer. Besiktningen är inte av sådan karaktär och omfattning att den uppfyller undersökningsplikten enligt 4 kap 19 § Jordabalken.

Våra uppdragsgivare är både stora och små. Vi hjälper bland annat banker, kreditinstitut, Kronofogdemyndigheten, jurister, mäklare, fastighetsförvaltare, allmännyttan, kommuner, enmansföretag och privatpersoner.

Läs mer om våra värderingar och besiktningar av småhus och bostadsrätter >>

Det byggtekniska skicket

Tillgången på information om fastighetens byggnadstekniska skick är något av det viktigast när det gäller värdering av kommersiella fastigheter.